
Siete stranieri e volete acquistare una villa/proprietà in Toscana/Italia?
Ecco una breve guida pratica.
L’acquisto di un immobile in Italia non ha un inizio molto spettacolare. Il modo più semplice è ottenere un codice fiscale italiano dall’ambasciata italiana. Con questo in tasca, dovreste aprire un conto in una banca in Italia – al nord avete il vantaggio di poter comunicare in tedesco. Nel frattempo, però, una qualsiasi filiale locale, anche se piccola, è accettabile – è bene richiedere subito l’accesso online e farsi spiegare come funziona. Tutte le spese di gestione come elettricità, telefono, gas, ecc. vengono comodamente addebitate, anche se recentemente è diventato possibile, a differenza del passato, pagare alcune bollette dalla Germania.
Vediamo quindi una cosa alla volta:
– Codice fiscale italiano codice fiscale
– Conto corrente bancario
Gli stranieri dell’UE possono acquistare immobili in Italia senza limiti, sia come residenza primaria che come casa per le vacanze. Per gli investitori provenienti dalla Svizzera, le dimensioni degli immobili e dei terreni sono limitate per motivi di reciprocità.
Esistono innumerevoli portali immobiliari in Italia e all’estero che offrono immobili italiani. Sono presentati da agenzie immobiliari e da proprietari privati. Se decidete di affidarvi a un’agenzia non italiana, sappiate che essa deve addebitare l’IVA italiana nella sua commissione di intermediazione e versarla alle autorità fiscali italiane. Alcune agenzie immobiliari ancora non lo sanno. (l’immobile si trova in Italia, quindi attualmente il 22% di IVA/IVA sulla commissione di intermediazione).
Supponiamo che abbiate già trovato l’immobile dei vostri sogni e che vogliate acquistarlo.
Quali costi dovrete sostenere?
– Imposta di trasferimento del terreno + altre piccole tasse/imposte
– Notaio
– Interprete/traduttore (se disponibile)
– Agenzia immobiliare (se disponibile)
C’è una differenza sia in termini di tasse che di procedura, se si acquista da un privato (il proprietario è una persona fisica) o da una società.
A questo punto vorrei fare un’osservazione che deriva dalla mia esperienza ultratrentennale, anche perché quasi nessuno la cita, ma io la considero quasi il calcolo e la misura più importante.
Tecnico o Geometra. Non in tutte le regioni d’Italia è obbligatoria la sua relazione al notaio, ma in Toscana sì. Inoltre, non è specificato chi debba pagare queste spese – la cosiddetta relaziona tecnica è, in parole povere, un’ispezione scritta dell’immobile e dei suoi permessi di costruzione (e diventa parte del contratto di acquisto), le condizioni dell’immobile corrispondono alle informazioni del catasto o del registro o ci sono scostamenti? In altre parole, lavori illegali. È necessario controllare il precedente contratto di vendita, il certificato di abitabilità, eventuali ipoteche e gravami registrati, lo stato degli impianti e delle tubature, i documenti urbanistici e così via – in altre parole, l’immobile deve essere esaminato a fondo. Logicamente, tutto ciò dovrebbe essere fornito dall’attuale proprietario, che deve dimostrare che l’immobile da vendere è in ordine
A volte l’acquirente si fa carico dei costi perché vuole avere una visione d’insieme, altre volte li condivide. Considero questo “ruolo” estremamente importante e lo raccomando anche quando non è richiesto. (Esempi: anche 1 scala in più, 1 camino e un contorno scala più ampio devono essere ristrutturati (successivamente approvati), il che significa costi (tecnico per disegni/domanda + Comune) e obblighi burocratici.
In tutta Europa – anche in Italia – esistono da tempo vari programmi per incentivare la ristrutturazione degli immobili (per i residenti) (isolamento, riscaldamento, coibentazione ecc.) Informatevi su cosa è possibile fare per voi.
Se firmate un cosiddetto contratto preliminare, dovrete pagare per la sua registrazione. Il contratto preliminare è, se non più importante, altrettanto importante del contratto stesso – personalmente consiglio di farlo redigere da un notaio. Il contratto preliminare non è obbligatorio, ma è comune come l’acconto – entrambi VB.
Ipoteca: la perizia, il notaio e la successiva cancellazione sono causa di costi.
Costi ulteriori o successivi possibili
Imposta annuale sull’immobile, compreso il consulente fiscale (registrazione dell’imposta sul reddito)
rifiuti
Ristrutturazione
Manutenzione del giardino
assicurazione
Elettricità, gas, acqua, internet, TV
Sistemi di sicurezza
Ispezione annuale dello scaldabagno istantaneo e del camino
Evento. Costi aggiuntivi in residenza o in condominio
Molti dei punti qui elencati sono solo a titolo informativo; siete invitati a discutere le varie opzioni.
Naturalmente, ognuno è libero di consultare un avvocato. In base alla mia esperienza. Tenete gli occhi e le orecchie aperte. Purtroppo, gli avvocati sono anche persone che vogliono guadagnare e che creano problemi per poi risolverli (ovviamente a pagamento). Non tutti, ovviamente. Ci sono brillanti eccezioni. Bisogna cercarle.
So che vi sto annoiando con i miei esempi, ma credo che parlino da soli: recentemente una signora voleva vendere una bella casetta in Versilia. È svizzera. Un’artista. Ha comprato la casa 10 anni fa. Ha assunto un avvocato per farsi aiutare. Solo per sicurezza. La casa è corta e ben invendibile – a meno che non trovi una nuova vittima (e non riveli alcune cose). 2 pergole possono essere rimosse, ma il piano terra è troppo basso e un’estensione in legno può essere demolita, ma non più costruita – cioè la casa sarà circa il 20% più piccola. Ho visto il conto dell’avvocato: 15.000 euro.