Vedlejší rezidence v Itálii: Co by nový majitel měl znát
Itálie – země radosti ze života, kulinářství a historie. Pro mnoho Němců je to dlouho chovaný sen, vytvořit si zde druhý domov. Ať už jde o toskánský venkovský dům, městský byt v Římě nebo domek u moře – touha po „dolce vita“ je velká. Kdo však nemovitost v Itálii nepoužívá jako hlavní bydliště, měl by se důkladně informovat. Druhé bydliště totiž s sebou nese daňové, právní a organizační zvláštnosti. V tomto článku se dozvíte podrobně, na co je třeba dbát.
Co je to druhé bydliště v Itálii?
Druhé bydliště, v italštině „seconda casa“, je nemovitost, která není trvale využívána jako hlavní bydliště. Rozlišení se provádí nejen na základě adresy trvalého bydliště, ale také na základě skutečného využití.
Pokud například žijete v cizině, jste tam přihlášeni a svou italskou nemovitost využíváte pouze v době dovolené nebo příležitostně, je v Itálii z daňového hlediska klasifikována jako druhé bydliště. V tomto případě není nutné se registrovat u italské obce, protože takzvaná „residenza“ je nutná pouze v případě, že tam přesunete své centrum života.
Existují tři základní kategorie:
• Hlavní bydliště (abitazione principale): Zde se nachází centrum života. Daňové zvýhodnění, často osvobozeno od místních daní.
• Druhé bydliště (seconda casa): Není trvale obývané, žádné daňové zvýhodnění.
• Prázdninová nemovitost: Podkategorie druhého bydliště, určeno hlavně pro turistické účely.
•
Kromě definice je rozhodující také využití. Kdo svou nemovitost nevyužívá pouze soukromě, ale nabízí ji také k krátkodobému pronájmu, může být z daňového a administrativního hlediska zařazen jinak.
Daně a poplatky za druhé nemovitosti
Vlastnictví domu nebo bytu v Itálii je spojeno s průběžnými náklady. Ty se liší v závislosti na využití a obecních předpisech. Zejména jsou relevantní následující poplatky:
IMU – Imposta Municipale Unica
IMU je obecní daň z nemovitostí, která se vybírá z druhých rezidencí. První rezidence jsou obvykle osvobozeny od daně. Výpočet se zakládá na katastrální hodnotě nemovitosti, vynásobené stanoveným koeficientem a daňovou sazbou příslušné obce. V některých obcích může daňová sazba činit až 1,06 %.
Příklad: Při katastrální hodnotě 100 000 € a sazbě IMU 0,96 % činí roční daňová zátěž 960 €.
TARI – Tassa sui Rifiuti
TARI je poplatek za odpad, který se platí i při příležitostném užívání nemovitosti. Vychází z velikosti nemovitosti (v metrech čtverečních) a počtu registrovaných uživatelů. Tento poplatek musí platit i rekreační domy, i když jsou využívány jen několik týdnů v roce.
TASI – Tributo per i Servizi Indivisibili
Tato daň byla v roce 2020 zrušena, ale dříve byla důležitou součástí běžných nákladů. V některých obcích se však stále vybírají zvláštní poplatky za komunální služby, jako je osvětlení ulic nebo odklízení sněhu. Vyplatí se individuálně zkontrolovat komunální předpisy.
IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche
Tato daň z příjmu je splatná, pokud je nemovitost pronajata nebo využívána k vlastnímu bydlení více než 183 dní v roce. Týká se jak italských, tak zahraničních vlastníků. Pokud je nemovitost pronajata, musí být příjmy zdaněny v Itálii. V závislosti na smlouvě o zamezení dvojího zdanění musí být příjmy z pronájmu uvedeny také v Německu.
Příklad: Pokud je nemovitost pronajata za 8 000 € ročně, podle Cedolare Secca se z příjmů z pronájmu platí daň ve výši 21 %, tedy 1 680 €.
Pravidlo 183 dnů: Jak se vyhnout daňovému rezidentství
Kdo pobývá v Itálii déle než polovinu roku, může být v této zemi považován za daňového rezidenta. To má dalekosáhlé důsledky:
• Povinnost podat italské daňové přiznání
• Zdanění celosvětového příjmu v Itálii
• Nutnost registrace u italského finančního úřadu
•
Důležité: Druhé bydliště samo o sobě nestačí k tomu, abyste byli považováni za daňového rezidenta. Rozhodující jsou délka pobytu, rodinné vazby, místo výkonu práce a sociální pojištění. V případě pochybností pomůže individuální daňové poradenství.
Administrativní otázky a právní základy
Potřebné dokumenty
Ještě před koupí nemovitosti byste si měli připravit následující dokumenty:
• Codice Fiscale: Italské daňové číslo je povinné pro každou koupi nemovitosti.
• Doklad totožnosti: cestovní pas nebo občanský průkaz
• Kupní smlouva a zápis do katastru nemovitostí: Po koupi obdržíte notářský zápis (Rogito) a zápis do katastru nemovitostí.
• Energetický průkaz (Attestato di Prestazione Energetica – APE): Povinný při koupi a pronájmu.
Komunikace s úřady
Mnoho formulářů a administrativních procesů je k dispozici pouze v italštině. Proto se doporučuje spolupracovat s překladatelem nebo právníkem. To usnadní nejen nákup, ale i pozdější administrativní úkoly, jako jsou daňová přiznání nebo oznámení o renovaci.
Správa na místě
Pokud nemovitost sami trvale nevyužíváte, měli byste zvážit najmutí správce nemovitosti. S příslušnou plnou mocí může tento správce:
• koordinovat řemeslníky
• uhrazovat faktury
• dohlížet na nemovitost během vaší nepřítomnosti
• provádět pravidelné vizuální kontroly
• vyřizovat žádosti o pronájem
•
Spolehlivý správce nemovitosti má zejména v odlehlých regionech cenu zlata.
Financování a bankovní praxe
Zahraniční kupující mohou italské nemovitosti financovat buď z vlastního kapitálu, nebo si vzít hypotéku u italské nebo jiné banky. Platí přitom různé podmínky:
• Italské banky obvykle financují až 60–70 % hodnoty nemovitosti
• Předpokladem je italské daňové číslo a prověření bonity.
• Úvěrové smlouvy se uzavírají výhradně v italském jazyce.
•
Tip: Vyžádejte si nabídky od několika bank a v případě jazykových bariér si nechte pomoci od nezávislého finančního poradce.
Pronájem: příležitosti a povinnosti
Dočasný pronájem italské druhé nemovitosti je v zásadě povolen, podléhá však určitým předpisům:
• Turistické využití: Musí být nahlášeno příslušnému obvodu.
• Pravidelný pronájem: Vyžaduje registraci živnosti (Partita IVA).
• Daně: Příjmy musí být zdaněny v Itálii. Zjednodušení nabízí systém „Cedolare Secca“ s pevnou sazbou daně.
• Povinnost hlášení: Všichni hosté musí být registrováni na policejním úřadě.
•
Kromě toho mohou platit regionální předpisy, jako jsou registrační čísla nebo minimální délka pobytu – například ve Florencii nebo Benátkách.
Upozornění: Neohlášený pronájem může vést k vysokým pokutám. Důrazně doporučujeme včasné daňové a právní poradenství.
Dědictví a nástupnictví
Italské dědické právo se v některých bodech výrazně liší od českého. Kdo vlastní nemovitost v Itálii, měl by včas přemýšlet o úpravě nástupnictví.
• Italské právo: Platí pro nemovitosti na italském území, bez ohledu na státní příslušnost.
• Dědická daň: Závisí na stupni příbuznosti. Manželé a děti platí výrazně méně než vzdálení příbuzní nebo třetí osoby.
• Závěť: Německá závěť by měla být doplněna italskou závětí nebo notářsky ověřena.
• Notářská asistence: Italský notář (notaio) hraje klíčovou roli při vyřizování dědictví.
•
Advokát specializující se na mezinárodní dědické právo může být v tomto případě velmi nápomocný, aby bylo možné nemovitost zdědit v souladu se zákonem a předejít sporům.
Příklad: Rodina kupuje prázdninový dům v Toskánsku
Majerova rodina z Prahy si splnila svůj sen a koupila venkovský dům v Toskánsku. Využívají ho třikrát až čtyřikrát ročně, vždy na dva týdny. Zbytek času dům zůstává prázdný nebo je příležitostně pronajímán přátelům.
Co to konkrétně znamená?
• Nemovitost je klasifikována jako druhé bydliště – podléhá dani IMU a TARI.
• Protože v Itálii stráví méně než 183 dní v roce, nejsou považováni za daňové rezidenty.
• Nechávají si pomáhat místním správcem, který se stará o zahradu, technické vybavení domu a příležitostné pronájmy.
• Roční daně nechávají spravovat daňovým poradcem.
Díky důkladné přípravě se vyhnete nepříjemným překvapením a můžete si svůj pobyt v Itálii plně užít.
Závěr: Dobře informováni o druhém bydlišti v Itálii
Dům v Itálii je více než investice – je to rozhodnutí srdce. Aby se sen nestal byrokratickou noční můrou, je rozhodující dobrá příprava a průběžná péče. Kdo zná daňové povinnosti, právní rámec a organizační náročnost, může si svůj italský domov opravdu užít v klidu.
