Buy-to-Rent v Itálii – Jak zajistit šestiprocentní a vyšší výnos
Itálie mezi touhou a investicí. Cappuccino na náměstí, cypřiše na obzoru, zlaté večery na vlastní terase – pro mnoho lidí je Itálie více než jen destinací pro dovolenou. Je to životní ideál. Právě zde začíná rostoucí trend v oblasti nemovitostí: Buy-to-Rent. Nejde jen o to vlastnit dům nebo byt na jihu, ale také o to, aby se tato nemovitost chytře využila jako kapitálová investice.
Buy-to-Rent spojuje emocionální kvalitu života s ekonomickou rozumnou investicí. Kdo si pořídí nemovitost v Itálii a pronajme ji zcela nebo částečně, může si zajistit jak stabilní příjem, tak vlastní prázdninové sídlo. Trh je rozmanitý, poptávka vysoká – a výnosové příležitosti často výrazně převyšují evropský průměr.
Co znamená Buy-to-Rent
U modelu Buy-to-Rent je v popředí pronájem. Majitelé kupují nemovitosti s cílem je ziskově pronajímat – buď turistům (krátkodobý pronájem), studentům nebo pracujícím (dlouhodobý pronájem), nebo v hybridním modelu s příležitostným vlastním užíváním. Vzniká tak flexibilní investice s osobní přidanou hodnotou.
Krátkodobé pronájmy – například prostřednictvím platforem jako Airbnb – nabízejí vyšší výnosy, vyžadují však aktivní správu a jsou často sezónní. Dlouhodobé pronájmy jsou naopak lépe plánovatelné, vyžadují méně péče a jsou obzvláště atraktivní v univerzitních nebo pracovních městech. Mnoho investorů kombinuje oba přístupy, nemovitost sami využívají několik týdnů v roce a po zbytek roku generují příjmy z pronájmu.
Proč je Itálie obzvláště atraktivní
Itálie je jako lokalita pro buy-to-rent zajímavá v mnoha ohledech: je nejen jednou z nejoblíbenějších prázdninových destinací v Evropě, ale také rozmanitým realitním trhem s dosud dostupnými vstupními cenami v mnoha regionech. Poptávka po prázdninovém ubytování je vysoká, stejně jako počet studentů a dojíždějících pracovníků ve středně velkých městech.
Zvláště lákavé je, že investiční náklady se výrazně liší – zatímco v Miláně nebo Florencii již není téměř žádný prostor pro cenové manévry, města jako Lecce, Bari, Catania nebo regiony jako Marche, Abruzzi nebo Kalábrie nabízejí atraktivní kupní ceny se solidní poptávkou po pronájmech. Kromě toho existují daňové výhody pro zahraniční kupce, zejména v případě nové výstavby nebo renovace.
Příklady výpočtů: Realistické výnosy z dlouhodobého a krátkodobého pronájmu
Konkrétní příklad dlouhodobého pronájmu: Modernizovaný byt se dvěma pokoji v Bari stojí přibližně 120 000 eur. Pokud se pronajímá za 650 eur měsíčně, činí hrubý roční nájem 7 800 eur. Po odečtení běžných nákladů (správa, údržba, daně) zbývá čistý příjem přibližně 6 800 eur. To odpovídá výnosu přibližně 5,7 % – s malými náklady a plánovatelným využitím.
Kdo se místo toho rozhodne pro krátkodobý pronájem v turisticky oblíbené oblasti, může počítat s vyššími příjmy. Příklad: Okouzlující prázdninový apartmán v Ostuni (Apulie), dva pokoje, poloha v historickém centru, zařízený, kupní cena přibližně 150 000 eur.
Pronajímá se mezi dubnem a říjnem přes platformy jako ItalicaRentals:
• Průměrná denní cena: 90–130 €
• Počet obsazených nocí za rok: cca 160
• Hrubý obrat: cca 17 000 €
• Odpočty (poplatky za platformu, úklid, správa, daně): cca 4 500 €
• Čisté příjmy: cca 12 500 €
• Výnos: cca 8,3 %
Velká výhoda: V mimosezóně (např. od listopadu do března) lze nemovitost využívat pro vlastní potřebu nebo ji pronajímat na delší dobu. To zvyšuje jak osobní, tak finanční užitek.
Které lokality nabízejí potenciál
Výběr správné lokality je rozhodující. Univerzitní města jako Bologna, Padua nebo Catania jsou ideální pro dlouhodobé pronájmy. Turistická centra jako Ostuni, Monopoli nebo Lago di Como jsou ideální pro krátkodobé pronájmy s vysokou denní cenou. Kdo myslí dlouhodobě, najde v méně známých regionech, jako jsou Marche nebo Basilicata, stále výhodné příležitosti s potenciálem zhodnocení.
Důležité je, aby infrastruktura, cílové skupiny a úroveň nájemného odpovídaly zvolenému modelu pronájmu. Blízkost letiště, železniční spojení a přístup k nákupním možnostem nebo turistickým atrakcím jsou jasnými plusy. Svou roli hraje i právní situace – v některých městech (např. ve Florencii nebo Benátkách) totiž existují omezení pro krátkodobé pronájmy.
Realisticky posoudit rizika – a profesionálně se pojistit
Stejně jako u každé investice existují i u modelu „buy-to-rent“ rizika: sezónní neobsazenost, vysoké správní náklady nebo daňová složitost. Kdo však spolupracuje s regionálními odborníky – například realitními makléři, specializovanými právníky a správními agenturami – může tato rizika výrazně minimalizovat.
Dále je vhodné mít jasnou strategii, která pokryje i možné scénáře: Co se stane v případě delšího neobsazení? Kdo se postará o úklid, údržbu a péči o hosty? Jak se vyvíjejí místní ceny nemovitostí? Dobrá příprava se v dlouhodobém horizontu vyplatí.
Financování pro zahraniční kupující
I když nežijete v Itálii, je v zásadě možné financování prostřednictvím italských bank. Obvykle je vyžadován vlastní kapitál ve výši 30 až 40 procent. Důležité je, že doklady o příjmech a další dokumenty musí být často k dispozici v italském jazyce.
Alternativně lze financování zajistit také prostřednictvím banky v domovské zemi, přičemž nemovitost slouží jako záruka. V obou případech platí: Solidní financování je základem úspěšné strategie „buy-to-rent“.
Exitová strategie: Zůstaňte flexibilní
Další výhoda strategie „buy-to-rent“: Zůstanete flexibilní. Pokud se změní vaše životní situace, máte k dispozici různé možnosti výstupu. Můžete:
• nemovitost se ziskem prodat,
• ji v budoucnu trvale využívat sami,
• nebo ji předat členům rodiny – např. jako zajištění na stáří nebo v rámci dědictví.
Buy-to-Rent tak není jen investicí do peněz, ale také do kvality života a jistoty do budoucna.
Závěr: Investice s životním stylem
Buy-to-Rent v Itálii spojuje výnos a emoce, strategii a radost ze života. Kdo se pečlivě připraví, nechá si poradit od místních odborníků a učiní správná rozhodnutí, může nejen dosáhnout ročních výnosů ve výši šesti procent a více, ale také si vytvořit druhý domov na jihu – se všemi výhodami „dolce vita“.
Nyní je vhodná doba, aby se sen o jihu stal skutečností – s jasnou perspektivou a ekonomickou inteligencí.
