Zweitwohnsitz in Italien: Was Eigentümer wissen müssen

Italien – das Land der Lebensfreude, der Kulinarik und der Geschichte. Für viele Deutsche ist es ein lang gehegter Traum, sich dort ein zweites Zuhause zu schaffen. Ob toskanisches Landhaus, Stadtwohnung in Rom oder ein Häuschen am Meer – die Sehnsucht nach dem „Dolce Vita“ ist groß. Doch wer eine Immobilie in Italien nicht als Hauptwohnsitz nutzt, sollte sich umfassend informieren. Denn ein Zweitwohnsitz bringt steuerliche, rechtliche und organisatorische Besonderheiten mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie detailliert, worauf es ankommt.

Was ist ein Zweitwohnsitz in Italien?

Ein Zweitwohnsitz, auf Italienisch „seconda casa“, ist eine Immobilie, die nicht dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wird. Die Unterscheidung erfolgt nicht nur anhand der Meldeadresse, sondern auch über die tatsächliche Nutzung.

Wenn Sie zum Beispiel in Deutschland leben, dort gemeldet sind und Ihre italienische Immobilie nur zu Urlaubszeiten oder gelegentlich nutzen, wird sie in Italien steuerlich als Zweitwohnsitz eingestuft. Eine Anmeldung bei der italienischen Gemeinde ist in diesem Fall nicht erforderlich, denn die sogenannte „Residenza“ wird nur benötigt, wenn Sie Ihren Lebensmittelpunkt dorthin verlagern.

Es gibt drei grundsätzliche Kategorien:

• Erstwohnsitz (abitazione principale): Hier liegt der Lebensmittelpunkt. Steuerlich begünstigt, oft von lokalen Steuern befreit.
• Zweitwohnsitz (seconda casa): Nicht ständig bewohnt, keine Steuervergünstigungen.
• Ferienimmobilie: Unterkategorie des Zweitwohnsitzes, hauptsächlich für touristische Nutzung vorgesehen.
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Zusätzlich zur Definition ist auch die Nutzung entscheidend. Wer seine Immobilie nicht nur privat nutzt, sondern auch zur kurzzeitigen Vermietung anbietet, kann steuerlich und verwaltungstechnisch anders eingestuft werden.

Steuern und Abgaben für Zweitimmobilien

Der Besitz eines Hauses oder einer Wohnung in Italien ist mit laufenden Kosten verbunden. Diese unterscheiden sich je nach Nutzung und Gemeindevorschriften. Folgende Abgaben sind besonders relevant:

IMU – Imposta Municipale Unica

Die IMU ist eine kommunale Immobiliensteuer, die auf Zweitwohnsitze erhoben wird. Erstwohnsitze sind in der Regel befreit. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, multipliziert mit einem festgelegten Koeffizienten und dem Steuersatz der jeweiligen Gemeinde. In manchen Gemeinden kann der Steuersatz bis zu 1,06 % betragen.

Beispiel: Bei einem Katasterwert von 100.000 € und einem IMU-Satz von 0,96 % ergibt sich eine jährliche Steuerlast von 960 €.

TARI – Tassa sui Rifiuti

Die TARI ist eine Abfallgebühr, die auch bei nur gelegentlicher Nutzung fällig wird. Sie richtet sich nach der Größe der Immobilie (in Quadratmetern) und der Anzahl der gemeldeten Nutzer. Auch Ferienhäuser müssen diese Gebühr entrichten, selbst wenn sie nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden.

TASI – Tributo per i Servizi Indivisibili

Diese Steuer wurde 2020 abgeschafft, war aber früher ein wichtiger Bestandteil der laufenden Kosten. In manchen Gemeinden werden jedoch noch Sonderabgaben für kommunale Dienstleistungen wie Straßenbeleuchtung oder Schneeräumung erhoben. Es lohnt sich, die kommunalen Vorschriften individuell zu prüfen.

IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

Diese Einkommensteuer wird dann fällig, wenn die Immobilie vermietet oder an mehr als 183 Tagen pro Jahr selbst genutzt wird. Sie betrifft sowohl italienische als auch ausländische Eigentümer. Wird die Immobilie vermietet, müssen die Einnahmen in Italien versteuert werden. Je nach Doppelbesteuerungsabkommen müssen die Mieteinnahmen auch in Deutschland angegeben werden.

Ein Beispiel: Wird eine Immobilie für 8.000 € pro Jahr vermietet, fallen bei der Cedolare Secca 21 % Steuer auf die Mieteinnahmen an, also 1.680 €.

Die 183-Tage-Regel: Steuerliche Ansässigkeit vermeiden

Wer sich mehr als die Hälfte des Jahres in Italien aufhält, gilt dort möglicherweise als steuerlich ansässig. Das hat weitreichende Folgen:

• Pflicht zur Abgabe einer italienischen Steuererklärung
• Versteuerung des weltweiten Einkommens in Italien
• Meldung beim italienischen Finanzamt erforderlich
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Wichtig: Ein Zweitwohnsitz allein reicht nicht aus, um als steuerlich ansässig zu gelten. Entscheidend sind Aufenthaltsdauer, familiäre Bindungen, Arbeitsort und Sozialversicherung. Im Zweifelsfall hilft eine individuelle steuerliche Beratung.

Verwaltungsfragen und rechtliche Grundlagen

Benötigte Unterlagen

Schon vor dem Immobilienkauf sollten Sie folgende Dokumente vorbereiten:

• Codice Fiscale: Die italienische Steuernummer ist Pflicht für jeden Immobilienkauf.
• Identitätsnachweis: Reisepass oder Personalausweis
• Kaufvertrag und Grundbucheintrag: Nach dem Kauf erhalten Sie eine notarielle Urkunde (Rogito) und die Eintragung im Grundbuch.
• Energieausweis (Attestato di Prestazione Energetica – APE): Verpflichtend beim Kauf und bei Vermietung.
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Kommunikation mit Behörden

Viele Formulare und Verwaltungsprozesse sind nur auf Italienisch verfügbar. Daher empfiehlt es sich, mit einem deutschsprachigen Vermittler oder Anwalt zusammenzuarbeiten. Das erleichtert nicht nur den Kauf, sondern auch spätere Verwaltungsaufgaben wie Steuererklärungen oder Renovierungsanzeigen.

Verwaltung vor Ort

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht dauerhaft selbst nutzen, sollten Sie über die Beauftragung eines Hausverwalters nachdenken. Mit einer entsprechenden Vollmacht kann dieser:

• Handwerker koordinieren
• Rechnungen begleichen
• die Immobilie während Ihrer Abwesenheit überwachen
• regelmäßige Sichtkontrollen durchführen
• Mietanfragen abwickeln
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Ein zuverlässiger Hausverwalter ist insbesondere in abgelegenen Regionen Gold wert.

Finanzierung und Bankenpraxis

Ausländische Käufer können italienische Immobilien entweder mit Eigenkapital finanzieren oder ein Hypothekendarlehen bei einer italienischen oder deutschen Bank aufnehmen. Dabei gelten unterschiedliche Bedingungen:

• Italienische Banken finanzieren in der Regel bis zu 60–70 % des Immobilienwerts
• Eine italienische Steuernummer und Bonitätsprüfung sind Voraussetzung
• Kreditverträge erfolgen ausschließlich in italienischer Sprache
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Tipp: Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein und lassen Sie sich bei Sprachbarrieren von einem unabhängigen Finanzberater unterstützen.

Vermietung: Chancen und Pflichten

Die zeitweise Vermietung einer italienischen Zweitimmobilie ist grundsätzlich erlaubt, unterliegt aber bestimmten Vorschriften:

• Touristische Nutzung: Muss bei der zuständigen Gemeinde gemeldet werden.
• Regelmäßige Vermietung: Erfordert eine Gewerbeanmeldung (Partita IVA).
• Steuern: Einnahmen müssen in Italien versteuert werden. Eine Vereinfachung bietet das „Cedolare Secca“-System mit einem festen Steuersatz.
• Meldungspflicht: Alle Gäste müssen beim Polizeiamt registriert werden.
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Zusätzlich können regionale Regelungen wie Registrierungsnummern oder Mindestaufenthalte gelten – beispielsweise in Florenz oder Venedig.

Achtung: Unangemeldete Vermietung kann zu hohen Bußgeldern führen. Eine rechtzeitige steuerliche und rechtliche Beratung ist dringend anzuraten.

Erbschaft und Nachfolge

Italienisches Erbrecht unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich vom deutschen. Wer eine Immobilie in Italien besitzt, sollte frühzeitig über eine Nachfolgeregelung nachdenken.

• Italienisches Recht: Gilt für Immobilien auf italienischem Boden, unabhängig von der Staatsbürgerschaft.
• Erbschaftssteuer: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Ehepartner und Kinder zahlen deutlich weniger als entfernte Verwandte oder Dritte.
• Testament: Ein deutsches Testament sollte durch ein italienisches ergänzt oder notariell anerkannt werden.
• Notarielle Begleitung: Der italienische Notar (notaio) ist für die Abwicklung der Erbschaft zentral.
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Ein auf internationales Erbrecht spezialisierter Anwalt kann hier wertvolle Hilfe leisten, um die Immobilie rechtssicher zu vererben und Streitigkeiten zu vermeiden.

Beispiel: Familie Müller kauft ein Ferienhaus in der Toskana

Die Familie Müller aus Hamburg erfüllt sich ihren Traum und erwirbt ein Landhaus in der Toskana. Sie nutzen es drei- bis viermal im Jahr, jeweils für zwei Wochen. Den Rest der Zeit bleibt das Haus leer oder wird gelegentlich an Freunde vermietet.

Was bedeutet das konkret?

• Die Immobilie wird als Zweitwohnsitz eingestuft – IMU und TARI fallen an.
• Weil sie weniger als 183 Tage im Jahr in Italien verbringen, gelten sie nicht als steuerlich ansässig.
• Sie lassen sich von einem lokalen Verwalter unterstützen, der sich um Garten, Haustechnik und gelegentliche Vermietungen kümmert.
• Über einen Steuerberater lassen sie die jährlichen Abgaben verwalten.

Durch eine umfassende Vorbereitung vermeiden sie böse Überraschungen und können ihre Auszeiten in Italien in vollen Zügen genießen.

Fazit: Gut informiert zum Zweitwohnsitz in Italien

Ein Haus in Italien ist mehr als eine Investition – es ist eine Herzensentscheidung. Damit aus dem Traum kein bürokratischer Albtraum wird, sind gute Vorbereitung und laufende Pflege entscheidend. Wer steuerliche Pflichten, gesetzliche Rahmenbedingungen und organisatorischen Aufwand kennt, kann sein italienisches Zuhause wirklich entspannt genießen.