Acquistare per affittare in Italia: come garantire un rendimento del 6% e oltre

Italia: tra desiderio e investimento. Un cappuccino in piazza, cipressi all’orizzonte, tramonti dorati sulla propria terrazza: per molte persone, l’Italia è più di una semplice meta di viaggio. È uno stile di vita. È proprio qui che entra in gioco una tendenza immobiliare in crescita: acquistare per affittare in Italia. Non si tratta solo di possedere una casa o un appartamento nel Sud, ma di utilizzare questo immobile in modo intelligente come investimento di capitale.

L’acquisto per affittare combina la qualità emotiva della vita con il senso economico. Chi acquista un immobile in Italia e lo affitta in tutto o in parte, può assicurarsi sia un reddito stabile che una casa di vacanza. Il mercato è diversificato, la domanda è alta, e i rendimenti potenziali sono spesso ben al di sopra della media europea.

Cosa significa “buy to rent”

Il modello buy-to-rent si concentra sull’affitto. I proprietari acquistano immobili con l’obiettivo di affittarli in modo redditizio sia a turisti (affitti a breve termine), sia a studenti o professionisti (affitti a lungo termine), sia in un modello ibrido con uso personale occasionale. Ciò crea un investimento flessibile, con un valore aggiunto personale.

Gli affitti a breve termine, ad esempio, tramite piattaforme come Airbnb, offrono rendimenti più elevati, ma richiedono una gestione attiva e sono spesso stagionali. Gli affitti a lungo termine, invece, sono più prevedibili, richiedono meno manutenzione e sono particolarmente interessanti nelle città universitarie o lavorative. Molti investitori combinano entrambi gli approcci utilizzando l’immobile per alcune settimane all’anno e generando reddito da locazione per il resto dell’anno.

Perché l’Italia è particolarmente attraente

L’Italia è una destinazione interessante per l’acquisto di immobili da mettere a reddito, sotto molti aspetti: non solo è una delle mete turistiche più popolari in Europa, ma offre anche un mercato immobiliare diversificato, con prezzi di ingresso ancora accessibili in molte regioni. La domanda di alloggi per le vacanze è elevata, così come il numero di studenti e pendolari, nelle città di medie dimensioni.

Ciò che rende particolarmente interessante questo mercato, è la grande variabilità dei costi di investimento: mentre Milano e Firenze offrono poco margine di manovra in termini di prezzo, città come Lecce, Bari e Catania, e regioni come Marche, Abruzzo e Calabria, offrono prezzi di acquisto interessanti, con una solida domanda di affitti. Inoltre, gli acquirenti stranieri godono di vantaggi fiscali, soprattutto per i nuovi progetti di costruzione, o ristrutturazione.

Esempi di calcolo: rendimenti realistici grazie ad affitti a lungo e breve termine

Un esempio concreto di affitto a lungo termine: un bilocale ristrutturato a Bari costa circa 100.000 sterline. Se viene affittato a 650 sterline al mese, si ottiene un affitto lordo annuo di 7.800 sterline. Dopo aver dedotto i costi di gestione (amministrazione, manutenzione, tasse), rimangono circa 6.800 sterline nette all’anno. Ciò corrisponde a un rendimento di circa il 5,7%, con poco sforzo e un’occupazione prevedibile.

Chi opta per affitti a breve termine, in una regione turistica popolare, può aspettarsi ricavi più elevati. Esempio: Un grazioso appartamento per vacanze a Ostuni (Puglia), due camere, situato nel centro storico, arredato; prezzo di acquisto: circa 150.000 euro.

Viene affittato tra aprile e ottobre, tramite piattaforme come Airbnb:

• Prezzo medio giornaliero: 90-130 euro.
• Pernottamenti all’anno: circa 160;
• Fatturato lordo: circa 15.000 euro.
• Detrazioni (commissioni della piattaforma, pulizie, amministrazione, tasse): circa 5.000 £.
• Reddito netto: circa 10.500 £.
• Rendimento: circa 8,3%.

Un vantaggio importante: nella bassa stagione (ad esempio, da novembre a marzo), l’immobile può essere utilizzato per uso personale o affittato per periodi più lunghi. Ciò aumenta sia i vantaggi personali, che quelli finanziari.

Quali località offrono un potenziale

La scelta della località giusta è fondamentale. Le città universitarie come Bologna, Padova e Catania sono ideali per affitti a lungo termine. Le località turistiche come Ostuni, Monopoli e il Lago di Como sono ideali per affitti a breve termine con tariffe giornaliere elevate. Chi pensa a lungo termine troverà opportunità convenienti e accessibili con un potenziale di rivalutazione in regioni meno conosciute come le Marche e la Basilicata.

È importante che le infrastrutture, i gruppi target e il livello dei prezzi di affitto siano in linea con il modello di affitto scelto. La vicinanza agli aeroporti, i collegamenti ferroviari e l’accesso a strutture commerciali o attrazioni turistiche sono chiari vantaggi. Anche la situazione giuridica gioca un ruolo importante, poiché alcune città (ad esempio Firenze o Venezia) hanno restrizioni sugli affitti a breve termine.

Valutare i rischi in modo realistico e coprirli in modo professionale

Come per qualsiasi investimento, anche il modello buy-to-rent comporta dei rischi: sfitto stagionale, costi amministrativi elevati o complessità fiscale. Tuttavia, collaborando con esperti regionali, come agenti immobiliari, avvocati specializzati e agenzie di gestione, è possibile ridurre notevolmente questi rischi.

È inoltre opportuno avere una strategia chiara che copra i possibili scenari: cosa succede se l’immobile rimane sfittato per un lungo periodo di tempo? Chi si occupa della pulizia, della manutenzione e dei servizi agli ospiti? Come si stanno evolvendo i prezzi degli immobili locali? Una buona preparazione ripaga nel lungo periodo.

Finanziamenti per acquirenti

Anche se non vivete in Italia, è generalmente possibile ottenere un finanziamento tramite banche italiane. Di norma, è richiesto un acconto dal 30 al 40%. È importante notare che, spesso, è necessario fornire la prova del reddito e altri documenti in italiano.

In alternativa, il finanziamento può essere concordato anche con una banca del proprio Paese, utilizzando l’immobile come garanzia. In entrambi i casi, un finanziamento solido è la base per una strategia di acquisto-affitto di successo.

Strategia di uscita: rimanere flessibili

Un altro vantaggio dell’acquisto-affitto: si rimane flessibili. Se la vostra situazione di vita cambia, avete a disposizione diverse opzioni di uscita. Potete:

• rivendere l’immobile realizzando un profitto;
• utilizzarlo tu stesso in modo permanente in futuro;
• cederlo a membri della famiglia, ad esempio come provvista per la pensione o come parte di un’eredità.

Ciò significa che l’acquisto per affittare non è solo un investimento in denaro, ma anche in qualità della vita e sicurezza futura.

Conclusione: Investire con gioia di vivere

Acquistare per affittare in Italia combina rendimenti ed emozioni, strategia e gioia di vivere. Chi si prepara con cura, cerca una buona consulenza locale e prende le decisioni giuste, può non solo ottenere rendimenti annui del 6% e oltre, ma anche crearsi una seconda casa nel Sud, con tutti i vantaggi della “dolce vita”.

Questo è il momento giusto per realizzare il sogno del Sud, con una prospettiva chiara e intelligenza economica.