Residenza secondaria in Italia: cosa devono sapere i proprietari

L’Italia – la terra della gioia di vivere, delle delizie culinarie e della storia. Per molti tedeschi, creare una seconda casa in Italia è un sogno a lungo inseguito. Che si tratti di una casa in campagna in Toscana, di un appartamento in città a Roma o di una casetta al mare, la voglia di “Dolce Vita” è grande. Tuttavia, chi non utilizza un immobile in Italia come residenza principale dovrebbe informarsi a fondo. Dopo tutto, una seconda casa comporta particolari caratteristiche fiscali, legali e organizzative. In questo articolo scoprirete nel dettaglio cosa è importante.

Che cos’è una residenza secondaria in Italia?

Una seconda casa, o “seconda casa” in italiano, è un immobile che non viene utilizzato in modo permanente come residenza principale. La distinzione non si basa solo sull’indirizzo di registrazione, ma anche sull’uso effettivo.

Ad esempio, se vivete in Germania, siete registrati lì e utilizzate la vostra proprietà italiana solo per le vacanze o occasionalmente, essa è classificata come seconda casa ai fini fiscali in Italia. In questo caso, non è necessario registrarsi presso il Comune italiano, poiché la cosiddetta “residenza” è richiesta solo se si trasferisce lì il centro della propria vita.

Esistono tre categorie fondamentali:

• Residenza principale (abitazione principale): È il centro della vita. È fiscalmente agevolata, spesso esente da imposte locali.
• Residenza secondaria (seconda casa): Non occupata stabilmente, non ha agevolazioni fiscali.
• Proprietà per le vacanze: Sottocategoria della seconda casa, destinata principalmente a uso turistico.

Oltre alla definizione, anche l’uso è determinante. Chi non solo usa la propria proprietà privatamente, ma la offre anche in affitto a breve termine, può essere classificato in modo diverso a fini fiscali e amministrativi.

Imposte e tasse per le seconde residenze

Possedere una casa o un appartamento in Italia comporta dei costi continui. Questi variano a seconda dell’uso e dei regolamenti comunali. Le seguenti imposte sono particolarmente rilevanti:

IMU – Imposta Municipale Unica

L’IMU è un’imposta comunale sugli immobili applicata alle seconde case. Le abitazioni primarie sono generalmente esenti. Il calcolo si basa sul valore catastale dell’immobile, moltiplicato per un coefficiente fisso e per l’aliquota del rispettivo Comune. In alcuni comuni, l’aliquota può raggiungere l’1,06%.

Esempio: Con un valore catastale di 100.000 euro e un’aliquota IMU dello 0,96%, si ottiene un carico fiscale annuo di 960 euro.

TARI – Tassa sui Rifiuti

La TARI è una tassa sui rifiuti che deve essere pagata anche per gli usi occasionali. Si basa sulle dimensioni dell’immobile (in metri quadrati) e sul numero di utenze registrate. Anche le case vacanza devono pagare questa tassa, anche se vengono utilizzate solo per poche settimane all’anno.

TASI – Tributo per i Servizi Indivisibili

Questa tassa è stata abolita nel 2020, ma in passato costituiva una parte importante dei costi di gestione. In alcuni comuni, tuttavia, vengono ancora riscossi tributi speciali per servizi comunali come l’illuminazione stradale o lo sgombero della neve. Vale la pena di verificare i singoli regolamenti comunali.

IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

Questa imposta sul reddito è dovuta se l’immobile è affittato o utilizzato dal proprietario per più di 183 giorni all’anno. Si applica sia ai proprietari italiani che a quelli stranieri. Se l’immobile è affittato, il reddito deve essere tassato in Italia. A seconda dell’accordo sulla doppia imposizione, il reddito da locazione deve essere dichiarato anche in Germania.

Un esempio: Se un immobile viene affittato per 8.000 euro all’anno, la Cedolare Secca applicherà un’imposta del 21% sul reddito da locazione, pari a 1.680 euro.

La regola dei 183 giorni: evitare la residenza fiscale

Chi trascorre più della metà dell’anno in Italia può essere considerato residente fiscale. Ciò ha conseguenze di vasta portata:

• Obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi in Italia
• Tassazione del reddito mondiale in Italia
• Obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate

Importante: la sola residenza secondaria non è sufficiente per essere considerati residenti fiscali. I fattori decisivi sono la durata del soggiorno, i legami familiari, il luogo di lavoro e la sicurezza sociale. In caso di dubbio, può essere utile una consulenza fiscale individuale.

Questioni amministrative e base giuridica

Documenti necessari

Prima di acquistare un immobile è necessario preparare i seguenti documenti:

• Codice fiscale: Il codice fiscale italiano è obbligatorio per ogni acquisto immobiliare.
• Prova d’identità: Passaporto o carta d’identità
• Contratto di acquisto e iscrizione al catasto: Dopo l’acquisto, riceverete un atto notarile (Rogito) e l’iscrizione al catasto.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): Obbligatorio per l’acquisto e l’affitto.

Comunicazione con le autorità

Molti moduli e procedure amministrative sono disponibili solo in italiano. È quindi consigliabile lavorare con un agente o un avvocato di lingua tedesca. Questo non solo facilita l’acquisto, ma anche i successivi adempimenti amministrativi, come le dichiarazioni fiscali o le notifiche di ristrutturazione.

Gestione in loco

Se non utilizzaste personalmente l’immobile in modo permanente, dovreste prendere in considerazione la possibilità di nominare un gestore immobiliare. Con una relativa procura, può:

• coordinare gli artigiani
• Liquidare le fatture
• monitorare l’immobile durante la vostra assenza
• Effettuare regolari ispezioni visive
• Gestire le richieste di affitto

Un gestore immobiliare affidabile vale tanto oro quanto pesa, soprattutto nelle regioni più remote.

Finanziamenti e pratiche bancarie

Gli acquirenti stranieri possono finanziare la proprietà italiana con il capitale proprio o accendere un mutuo ipotecario presso una banca italiana o tedesca. Si applicano condizioni diverse:

• Le banche italiane generalmente finanziano fino al 60-70% del valore dell’immobile.
• Sono richiesti il codice fiscale italiano e un controllo del credito
• I contratti di mutuo sono esclusivamente in italiano

Suggerimento: Ottenere offerte da più banche e farsi assistere da un consulente finanziario indipendente se si hanno barriere linguistiche.

Locazione: opportunità e obblighi

La locazione temporanea di una seconda casa italiana è generalmente consentita, ma è soggetta ad alcune norme:

• Uso turistico: Deve essere registrato presso il Comune di competenza.
• Locazione regolare: Richiede la registrazione di un’impresa (Partita IVA).
• Imposte: Il reddito deve essere tassato in Italia. Il sistema della “Cedolare Secca” con aliquota fissa offre una semplificazione.
• Obbligo di registrazione: Tutti gli ospiti devono essere registrati presso la polizia.

Inoltre, possono essere applicate norme regionali come i numeri di registrazione o i soggiorni minimi, ad esempio a Firenze o Venezia.

Attenzione: Gli affitti non registrati possono comportare multe elevate. Si raccomanda vivamente una consulenza fiscale e legale tempestiva.

Successione e eredità

Il diritto successorio italiano differisce in modo significativo da quello tedesco per alcuni aspetti. Chiunque possieda un immobile in Italia dovrebbe pensare tempestivamente alla pianificazione della successione.

• Diritto italiano: Si applica alle proprietà sul territorio italiano, indipendentemente dalla cittadinanza.
• Imposta di successione: Dipende dal grado di parentela. I coniugi e i figli pagano molto meno dei parenti lontani o di terzi.
• Testamento: Il testamento deve essere integrato da un testamento italiano o riconosciuto da un notaio.
• Assistenza notarile: Il notaio italiano è fondamentale per la gestione dell’eredità.

Un avvocato specializzato in diritto successorio internazionale può fornire un’assistenza preziosa per garantire che la proprietà sia ereditata in modo legalmente sicuro e per evitare controversie.

Esempio: La famiglia Müller acquista una casa per le vacanze in Toscana

La famiglia Müller di Amburgo realizza il suo sogno e acquista una casa di campagna in Toscana. La utilizzano tre o quattro volte all’anno, per quindici giorni alla volta. Il resto del tempo, la casa rimane vuota o viene occasionalmente affittata ad amici.

Cosa significa in concreto?

• L’immobile è classificato come seconda casa – si applicano IMU e TARI.
• Poiché si trascorrono meno di 183 giorni all’anno in Italia, non si è considerati residenti fiscali.
• Sono assistiti da un gestore locale che si occupa del giardino, dei servizi edilizi e delle locazioni occasionali.
• Le tasse annuali sono gestite da un consulente fiscale.

Grazie a una preparazione completa, evitano spiacevoli sorprese e possono godersi appieno il loro soggiorno in Italia.

Conclusione: Ben Informata su una seconda residenza in Italia

Una casa in Italia è più di un semplice investimento: è una decisione del cuore. Per evitare che il sogno si trasformi in un incubo burocratico, una buona preparazione e una manutenzione continua sono fondamentali. Se conoscete bene gli obblighi fiscali, il quadro giuridico e l’impegno organizzativo che comporta, potrete davvero godervi la vostra casa italiana in modo rilassato.