Jste cizinec a chcete si koupit vilu/nemovitost v Toskánsku/Itálii?
Zde je stručný praktický průvodce.
Koupě nemovitosti v Itálii nezačíná zrovna velkými činy. Nejjednodušší je získat na italském velvyslanectví italské daňové číslo – codice fiscale. S ním v kapse byste si měli otevřít účet v italské bance – na severu máte výhodu, že se domluvíte německy. Do té doby je však přijatelná jakákoli místní pobočka, byť malá – měli byste ihned požádat o online přístup a nechat si to vysvětlit. Veškeré provozní náklady, jako je elektřina, telefon, plyn atd., se pohodlně strhávají z účtu – i když v poslední době je – na rozdíl od minulosti – zcela možné platit některé účty z Německa nebo odjinud.
Vezměme tedy jednu věc po druhé:
– Italské daňové číslo codice fiscale
– Bankovní účet
Cizinci z EU mohou v Itálii nakupovat nemovitosti bez omezení, a to jak jako hlavní bydliště, tak jako rekreační objekt. Pro investory ze Švýcarska je velikost nemovitostí a pozemků omezena z důvodu reciprocity.
V Itálii i v zahraničí existuje nespočet realitních portálů, které nabízejí italské nemovitosti. Prezentují je realitní kanceláře i soukromí vlastníci. Pokud se rozhodnete pro jinou než italskou agenturu, měli byste si uvědomit, že by si měla v odměně za zprostředkování účtovat italskou DPH a odvádět ji italským daňovým úřadům. Některé realitní kanceláře to stále ještě nevědí. (Nemovitost se nachází v Itálii, takže v současné době je 22% DPH/IVA z odměny za zprostředkování).
Předpokládejme, že jste již našli svou vysněnou nemovitost a rádi byste ji koupili.
Jaké náklady vám vzniknou?
– Daň z převodu pozemku + další drobné daně/poplatky.
– Notář
– Tlumočník/překladatel (pokud je ho potřebujete)
– Realitní kancelář (je-li aktuální)
Z hlediska daní i postupu je rozdíl, zda kupujete od soukromé osoby (vlastníkem je soukromá osoba), nebo od společnosti/korporace.
Na tomto místě bych si dovolil poznámku ze své více než třicetileté praxe, také proto, že ji téměř nikdo nezmiňuje, ale považuji ji za téměř nejdůležitější kalkulaci a měřítko.
Technik nebo geometr. Ne ve všech regionech Itálie je jeho nahlášení notáři povinné, ale v Toskánsku ano. Také není uvedeno, kdo by měl tyto náklady hradit – tzv. relaziona tecnica je zjednodušeně řečeno – písemná kontrola nemovitosti a jejího stavebního povolení (a stává se součástí kupní smlouvy), zda stav nemovitosti odpovídá údajům v katastru či registru, nebo jsou tam odchylky? Jinými slovy, nelegální práce. Je třeba zkontrolovat předchozí kupní smlouvu, osvědčení o obyvatelnosti, případné zapsané hypotéky a věcná břemena, stav instalací a potrubí, územně plánovací dokumentaci atd. jinými slovy, nemovitost je třeba důkladně prověřit. Logicky by to měl zajistit současný vlastník – musí prokázat, že prodávaná nemovitost je v pořádku,
Někdy náklady nese kupující, protože si chce udržet přehled sám, jindy se o ně dělí. Tuto „roli“ považuji za nesmírně důležitou a doporučuji ji i tam, kde není vyžadována. (Příklady: i 1 schodiště navíc, 1 komín a širší okolí schodiště je třeba rekonstruovat (následně zkolaudovat), což znamená náklady (technik na výkresy/žádost + obec) a byrokratické povinnosti.
V celé Evropě – i v Itálii – již nějakou dobu existují různé programy na podporu renovace nemovitostí (pro obyvatele) (zateplení, vytápění, izolace atd.) Zjistěte si, co je pro vás možné.
Pokud podepíšete tzv. preliminare (předběžnou smlouvu), budete muset zaplatit za její registraci. Předběžná smlouva je, ne-li důležitější, pak stejně důležitá jako smlouva samotná – osobně doporučuji nechat ji sepsat notářem. Předběžná smlouva není povinná, je stejně běžná jako záloha – obě VB.
Hypotéka: Znalecký posudek, notář a pozdější zrušení způsobují náklady.
Další nebo pozdější možné náklady
Roční daň z nemovitosti vč. daňového poradce (registrace k dani z příjmu).
odpadky
Rekonstrukce
Údržba zahrady
pojištění
Elektřina, plyn, voda, internet, TV
Bezpečnostní systémy
Roční kontrola průtokového ohřívače vody a komína
Událost. Další náklady v rezidenci nebo bytovém domě
Mnoho zde uvedených bodů má pouze informativní charakter; o různých možnostech s vámi rádi prodiskutujeme
Každý se samozřejmě může poradit s právníkem. Z mých zkušeností. Mějte prosím oči a uši otevřené. Bohužel i právníci jsou jen lidé, kteří chtějí vydělat peníze a nejprve vytvářejí problémy, aby je mohli řešit (samozřejmě za úplatu). Samozřejmě ne všichni. Existují zářné výjimky. Musíte je však hledat.
Vím, že vás nudím svými příklady, ale myslím, že mluví samy za sebe: Nedávno chtěla jedna paní prodat krásný domek ve Versilii. Je to Švýcarka. Umělkyně. Dům koupila před deseti lety. Najala si právníka, aby jí pomohl. Pro jistotu. Dům je zkrátka a dobře neprodejný – pokud si nenajde novou oběť (a neprozradí některé věci). Lze odstranit 2 pergoly, ale přízemí je příliš nízké a dřevěnou přístavbu lze zbourat, ale už ne postavit – tj. dům bude cca o 20 % menší. Viděl jsem účet za právníka – byl 15 000 eur.
