Bist du ein Ausländer und willst eine Villa/Immobilie in der Toskana/Italien kaufen?
Hier eine kurze praktische Anleitung.
Der Kauf einer Immobilie in Italien fängt wenig spektakulär an. Man besorgt sich – am einfachsten über die italienische Botschaft – eine italienische Steuernummer – codice fiscale. Mit der in der Tasche sollte man ein Konto bei einer Bank in Italien eröffnen – im Norden hat man den Vorteil sich auf Deutsch verständigen zu können. Mittlerweile ist aber jede auch so kleine Filiale in der Nähe annehmbar – man sollte gleich Online-Zugang beantragen und sich diesen erklären lassen. Alle laufenden Kosten wie Strom, Telefon, Gas ect werden bequem abgebucht – obwohl es in der letzten Zeit durchaus möglich ist – im Gegensatz zur Vergangenheit – auch von Deutschland aus manche Rechnung zu bezahlen.
Also der Reihe nach:
- Italienische Steuernummer codice fiscale
- Bankkonto
EU – Ausländer dürfen ohne Limits in Italien Immobilien erwerben, sowohl als ersten Wohnsitz, wie auch als Feriendomizil. Für Investoren aus der Schweiz ist aus Reziprozitätsgründen die Immobilien- und Grundstücksgröße limitiert.
Es gibt unzählige Immobilienportale in Italien, wie auch im Ausland, die italienische Immobilien anbieten. Präsentiert werden sie sowohl von Immobilienagenturen, wie auch von Privatbesitzern. Falls Sie sich für eine nicht-italienische Agentur entscheiden, sollen Sie beachten, dass diese in ihrer Maklercourtage italienische Mehrwertsteuer berechnen soll und diese an den italienischen Fiskus abführen soll. Mancher Makler weiß es bis heute nicht. (die Immobilie befindet sich in Italien, also zurzeit 22% MwSt/IVA auf die Maklercourtage).
Gehen wir davon aus, dass Sie Ihre Traumimmobilie bereits gefunden haben und kaufen möchten.
Welche Kosten kommen auf Sie zu:
- Grunderwerbssteuer (Registersteuer) + weitere kleine Steuern/Abgaben
- Notar
- Dolmetscher/Übersetzer (falls vorhanden)
- Immobilienagentur (falls vorhanden)
Es gibt einen Unterschied sowohl was die Abgaben betrifft, wie auch Prozedur, ob Sie von Privat ( Besitzer ist Privatperson) kaufen oder Firma/Gesellschaft.
An dieser Stelle möchte ich eine aus meiner mehr als 30jährige Erfahrung eine Bemerkung machen, auch deshalb, weil sie fast niemand anspricht, ich sie aber für fast die wichtigste Rechnung und Maßnahme halte.
Techniker bzw. Geometra. Nicht in allen Regionen Italiens ist sein Gutachten beim Notar Pflicht, in der Toskana schon. Auch ist nicht festgelegt, wer diese Ausgaben bezahlen soll – die sogenannte relaziona tecnica ist einfach gesagt -eine schriftliche Kontrolle der Immobilie und ihrer Baugenehmigungen (und wird Teil des Kaufvertrages), stimmt der Zustand der Immobilie mit den Angaben im Kataster bzw. Register überein oder gibt es Abweichungen? Sprich Schwarzarbeiten. Der vorheriger Verkaufsvertrag (muss geprüft werden, Bescheinigung der Bewohnbarkeit, event. eingetragene Hypotheken und Lasten, Zustand der Installationen und Leitungen, städtebauliche Dokumente ect – also der Immobilie so richtig auf den Zahn fühlen. Logischerweise sollte dies der aktuelle Besitzer liefern – er muss ja nachweisen, dass die zu verkaufende Immobilie in Ordnung ist, manchmal übernimmt die Kosten der Käufer, da er selbst für Übersicht sorgen will, manchmal wird geteilt. Ich halte diese „Rolle“ für äußerst wichtig und empfehle sie auch dort, wo sie nicht verlangt wird. (Beispiele: auch 1 zusätzliche Treppchen, 1 Schornstein und breitere Treppenumrandung müssen saniert werden (nachträglich genehmigt), das bedeutet Kosten (Techniker für Zeichnungen/Antrag + Gemeinde) und bürokratische Verpflichtungen.
Europaweit – auch in Italien -gibt es seit einiger Zeit verschiedene Programme, um Immobilienrenovierung (für Residenten) anzukurbeln (Isolierung, Heizung, Dämmung ect) bitte informieren Sie sich, was für Sie in Frage kommt.
Falls Sie ein s.g. preliminare (Vorvertrag) unterschreiben, müssen Sie Kosten für dessen Registrierung übernehmen. Vorvertrag ist wenn nicht wichtiger, dann genauso wichtig wie der Vertrag selbst – ich persönlich empfehle diesen durch den Notar aufsetzen zu lassen. Vorvertrag ist nicht vorgeschrieben, er ist üblich genauso wie die Anzahlung – beide VB.
Hypotheke: Gutachten, Notar und spätere Löschung verursachen Kosten.
Kurzfassung:
- Eigentums-oder Herkunftsurkunde
- Städtebauliche Dokumente (Baulizenzen, Baukonzession, Varianten, Baubewilligungen, Baugenehmigungen, Sanierung, Konformität der Immobilie, Katasteraspekte, ( visura), Zwecksbestimmung ( z. vom Schuppen zum Haus)
- Zertifizierung der Installationen
- Energetische Zertifizierung (APE)
- Hypothekenprüfung
- Landwirtschaftlicher Grund (beim Verkauf von mehr großen Grundstücken haben die direkten Nachbarn, falls sie coltivatore diretto sind (eingetragene landwirtschaftliche Tätigkeit ausüben) Vorverkaufsrecht. Dies wird so geregelt, daß jeder von den Nachbarn ein Einschreiben mit der Verkaufsabsicht erhält. Er hat dann vom Recht her 30 Tage, um zu reagieren. Einmal um, ist das Vorverkaufsrecht nicht mehr gültig.
- Nießbrauch, Wegerecht, Nutzungsrecht,
Weitere bzw. spätere mögliche Kosten
Jährliche Grundsteuer inkl. Steuerberater (Einkommensteueranmeldung)
Abfall
Renovierung
Gartenpflege
Versicherung
Strom, Gas, Wasser, Internet, TV
Sicherheitssysteme
Jährliche Kontrolle von Durchlauferhitzer und Schornstein
Event. Nebenkosten in Residenz oder Apartmenthaus
Viele der Punkte hier sind nur informativ aufgezeichnet, über verschiedene Varianten kann gerne diskutiert werden
Selbstverständlich bleibt jedem offen einen Anwalt zuzuziehen. Dazu aus meiner Erfahrung. Bitte Augen und Ohren aufhalten. Leider sind Anwälte auch nur Menschen, die verdienen wollen und erst einmal Probleme schaffen, damit sie sie aus der Welt (gegen Honorar natürlich) schaffen. Natürlich nicht alle. Es gibt leuchtende Ausnahmen. Die müssen gesucht werden.
Ich weiß, ich langweile mit meinen Beispielen, ich denke aber, sie sprechen für sich: kürzlich wollte eine Dame ein schönes kleines Haus in der Versilia verkaufen. Sie ist Schweizerin. Künstlerin. Das Haus hat sie vor 10 Jahren gekauft. Engagierte dazu eine Anwältin. Sicherheitshalber. Das Haus ist kurz und gut unverkäuflich – falls man nicht ein neues Opfer findet (und einiges nicht preisgibt). 2 Pergola kann man entfernen, Parterre ist aber zu niedrig und ein Holzanbau kann zwar abgerissen werden, aber nicht mehr gebaut – d.h. das Haus wird ca. 20% kleiner. Die Anwaltsrechnung habe ich gesehen – es waren 15.000 Euro.
